خارجی چه نوع ملکی را در ترکی میتوانند بخرند؟
مطابق با قانون مصوبه سال ۲۰۱۲ تملک و خرید اراضی برای تمامی اتباع خارجی در ترکیه، بلامانع اعلام شد. اتباع خارجی میتوانند هر نوع املاک و مستغلات شامل: مسکن، دفتر، زمین و مزرعه را با هر نوع کیفیتی به دست بیاورند؛ مشروط بر اینکه محدودیت های قانونی را رعایت کنند.
اموال غیر منقول خریداری شده که در آن ساخت و سازی انجام نشده، باید ظرف مدت دو سال پروژه ای در آن اجرا و یا طی همین دو سال به تایید وزارت مربوطه رسیده باشد.
با توجه به قوانین جاری در ترکیه، انتقال اموال غیر منقول با امضای رسمی و ثبت نام در دفاتر ثبت املاک امکان پذیر است.
قرار داد های خرید به شرط تملیک، بعد از امضای طرفین باید در دفتر اسناد رسمی یا به اصطلاح نوتر ( Noter) ثبت شوند و در مابقی موارد بجز موارد خاص مثل قراردادهای لیزینگی اجباری نیست.
محدودیت های خرید ملک در ترکیه برای خارجی ها
هر شهروند خارجی میتواند تا مرز ۳۰ هکتار از اراضی جمهوری ترکیه را خریداری کند و برای بیشتر از این مقدار اجازه ی کابینه ی دولت و وزرا اجباری است.
شهروند خارجی حق تملک یا اجاره ی اراضی جمهوری ترکیه را که در مناطق نظامی و امنیتی واقع شده اند را ندارد.
شهروند خارجی میتواند تنها تا ۱۰ درصد از اراضی یا املاک هر ناحیه یا شهر را خریداری کند.
شهروندان خارجی و یا شخصیت های حقوقی ثبت شده در خارج از ترکیه میتوانند از مالکین موسسات مالی معتبر درخواست خرید اعتباری داشته باشند و این موضوع بسته به اثبات درآمد آن ها دارد.
شرایطی که باعث میشود ملک و عقود مربوطه بی اعتبار شوند، به عنوان مثال:
- اگر عقود و ملک مورد معامله سبب نقض یا شکسته شدن قانونی شده باشد.
- عدم تایید ملک یا معامله از سوی وزارتخانه یا ارگان های امنیتی، پایان یافتن مهلت قانونی برای شروع پروژه های معرفی شده به وزارتخانه مربوطه.
- عدم پایان کار طبق برنامه ی ارائه و ثبت شده در وزارتخانه مربوطه:
نحوه ثبت زمین در ترکیه
مالک یا نماینده مجاز آن باید درخواست اولیه را به اداره ی ثبت زمین ارائه دهد. این امر مستلزم داشتن وقت اولیه است که از طریق درگاه های نوشته شده قابل اخذ است.
(https://randevu.tkgm.gov.tr/)
مدارک مورد نیاز برای ثبت زمین در ترکیه
- سند ملک مورد نظر و یا نامه ی مورد تایید سازمان ثبت اسناد در مورد احراز مالکیت.
- مشخصات مالک با جزییات کامل آدرس، مساحت و محل واقع شدن ملک با مختصات.
- شناسنامه ی خریدار و پاسپورت با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی و یا از طریق وکالت نامه خریدار.
- برگه ی پایان کار تسویه حساب مالیات و عوارض از شهرداری مربوطه.
- ارائه بیمه نامه ی اجباری زلزله.
- یک قطعه عکس فروشنده و دو قطعه عکس خریدار که می بایست حداکثر مربوط به ۶ ماه پیش باشد.
- حضور مترجم همزمان.
- درصورت حضور وکیل طرفین اصل و کپی وکالت نامه عکس دار همراه با ترجمه رسمی با تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادر کننده.
هزینه های انتقال سند زمین در ترکیه
در اداره ی تاپو خریدار و فروشنده می بایست طبق ماده ۴۹۲ قانون نقل و انتقالات، دو درصد از مبلغی که در سند درج شده را پرداخت کنند. این مبلغ نمی تواند کمتر از مبلغ ارزشیابی شده توسط قیمت منطقه ای و یا مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صادر میشود، باشد.
هزینه صندوق گردان که در محل تعیین می شود.
هزینه خدمات اداره ی ثبت زمین.
سند، مهم ترین مدرک مورد نیاز خریدار است که باید در هنگام اخذ به تمامی جزئیات ذکر شده در آن، دقت شود.
در تاپو تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می شود.
تفاوت رنگ سندها در ترکیه؟
در ترکیه سند ملکی به دو رنگ آبی و قرمز دسته بندی می شود.
- سند های آبی برای زمین هایی صادر می شود که بنا و سازه ای ندارند و بعداً میتوان برای این زمین ها مجوز ساخت گرفت.
- اما، سند های قرمز برای خانه ها و اموال غیر منقولی است که ساخته شده و به صورت تفکیکی درخواست صادر می شود.
بنابراین شما با خرید خانه در ترکیه، سند قرمز را دریافت خواهید کرد.
هزینه های انتقال سند و مالیات ملک در ترکیه
- هزینه انتقال سند ملک در ترکیه ۴ درصد و مالیات بر ارزش افزوده بین ۱_۱۸ درصد مبلغ ارزش ملک مندرج در سند است.
- در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه به صراحت نقل شده که به میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین یعنی خریدار و فروشنده، به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود.
- روش های پرداخت توافقی هم امکان پذیر است.
- هزینه های اخذ وکالت در صورت عدم حضور خریدار.
- هزینه ایسکان یا همان پایان کار که برای آپارتمان های نوساز با توجه به ارزش و متراژ آپارتمان تعیین می شود.
- هزینه قرارداد اخذ آبونمان برق
- هزینه قرار داد اخذ آبونمان آب:
مدت زمان لازم برای انتقال سند ملک در ترکیه
شما بعد از مراجعه به اداره تاپو، بین ۱ تا ۳ روز کاری زمان برای استعلام ها و طی کردن فرایند انتقال سند نیاز دارید.
هزینه مالیات و عوارض ملک در ترکیه
مقدار مالیات بر دارایی با توجه به نوع و ارزش ملک و موقعیت محل استان مربوطه متفاوت است.
مقدار مالیات بر دارایی با توجه به نوع ملک محاسبه می شود.
انواع سند ملکی در ترکیه
در ترکیه به سند رسمی و قانونی که حق مالکیت مطلق اموال را مشخص می کند، سند یا تاپو می گویند. از لحاظ نوع کاربری اسناد به چند دسته تقسیم میشوند.
سند ملکی قرمز یا صورتی:
این نوع سند ملکی اعلام می کند که ملک مورد نظر بخش های مستقلی دارد. همچنین در این نوع سند ملکی مناطق و مکان هایی که قرار است استفاده شود و همچنین سهام ملک مشخص شده اند.
سند های ملکی قرمز به دو دسته تقسیم میشوند:
کات مولکیت تاپو یا سند مالکیت:
برای بناهایی که ساخت آن ها تمام شده است صادر میشودو هر بخش آن به نام افراد و به طور جداگانه ثبت میشود. این طور سند ها مناسب ترین اسناد برای دریافت وام بانکی هستند. سند مالکیت برای ساختمان هایی که پایان کار گرفته اند صادر میشود. این سند ساختمان هایی را که هنوز ساخت و سازشان شروع نشده و یا در حال ساخت هستند توسط اداره ثبت زمین صادر میشود. صدور این اسناد منوط به اتمام فونداسیون و رسیدن اجرای سازه به تراز کف زمین است. اطلاعات کامل سهم از زمین که به نام ذی نفعان ثبت شده در سند مالکیت درج خواهد شد. علاوه بر این شماره‌ی در و موقعیتی که باید به نام مالکان ساختمان ثبت شود، تعیین میشود. برای دریافت سند مالکیت ساختمان باید مطابق با شرایط اشاره شده ساخته شود.
میتوان کات ارتفاع را به کات ملکیت تبدیل کرد ؟
اگر ساختمان تمام شده باشد و مشکلی از بابت گرفتن کات ملکیت در ساختمان وجود نداشته باشد میتوانید کات ارتفاع را به کات ملکیت تبدیل کنید .برای گرفتن کات ملکیت صاحب ملک بهمراه درخواست خود به اداره ثبت استاد و اراضی و دبیر خانه منطقه ی که ملک را خریداری کردید میرود و بعد از گذراندن بعضی کارهای اداری میتواند این کار را انجام دهد .
مزایای کات ملکیت
برای گرفتن سند با کات ملکیت اول باید حق اسکان ملک را دریافت کنید سپس کات ملکیت در سند شما ثبت شود .یعنی اگر در سند خود کات ملکیت را دیدید مطمئن باشید که ملک شما دارای حق اسکان است پس خیالتان راحت باشد .کات ملکیت نشندهنده این است که شما صاحب ملک هستید .اگر پروزه ای کات ملکیت را داشته باشد یعنی این پروژه به تمامی گفته های خود عمل کرده و تمامی مراحل شهرداری را پشت سرگذاشته است .شما با داشتن کات ملکیت میتوانید سهم خود را دقیق از پروژه در سند خود داشته باشید .کسانی که سند خود را با کات ملکیت خریداری میکنند در آینده با هیچ مشکلی روبرو نخواهند شد .
۲: سند ملکی آبی در ترکیه:
نوع دوم از اسناد ملکی در ترکیه است. این نوع سند ملکی نشان دهنده‌ی زمین خالی یا آرسا است. رنگ استفاده شده در این نوع سند ملکی نشان دهنده این است که زمین خالی است و هیچگونه مالکیت طبقه ای ندارد و هیچ طبقه ای به مالکیت شخص خاصی درنیامده است. افراد مالکیت مشترک یا به عبارت دیگر مشاع که در آن ها نام سهامداران مشخص است اما مشخص نیست چه کسی صاحب کدام بخش است، از جمله این نوع اسناد است. مکان های محل سکونت ساکنان را میشود با توافق سهامداران بین آن ها تعیین کرد.
از آنجا که مشخص نیست کدام قسمت در سند مالکیت متعلق به چه کسی است، ممکن است مشکلاتی به وجود آید. افرادی که قصد خرید این نوع آپارتمان ها را دارند. باید درمورد نداشتن سهامداران دیگر در بخش خریداری شده اطمینان حاصل کنند.
عامل دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد ، عدم وجود رهن و وثیقه در ساختمان است. هنگام خرید یک ملک مراقب نوع سند باشید. هنگام خرید ساختمان مسکونی باید بررسی شود که سند مالکیت اسکان گرفته یا نه و باید به نوع سند هم توجه کرد. اگر سند از نوع “کات ایرتفاکلی تاپو” یا بسته به ارتفاع برای ملک باشد، باید مدرک زمان اجاره بهره برداری از مالک یا سازنده پروژه پرسیده و کنترل شود.
همینطور اگر اقدام به خرید زمین کرده اید، باید سند زمین خریداری شده از طریق شهرداری کنترل شود که کاربری آن تجاری است یا مسکونی. کاربری واحذهای تجاری اعم از مغازه، فروشگاه،انباری نیز جزء مواردی است که هنگام استعلام از شهرداری باید چک شود.
تفاوت تاپوهای طرح جدید و قدیم
تاپو طرح قدیم شامل این قسمت ها است:
- استان
- شهر
- محله
- روستا
- خیابان یا بلوار
- مکان
- شماره بلوک
- شماره بسته
- ویژگی یا نوع املاک و مستغلات
- یول اولچومه یعنی مساحت کل زمین
- مرزهای اطراف ملک
- نوع استفاده از ملک
- قیمت خرید واقعی ملک
- سهم زمین
- شماره ساختمان
- شماره طبقه
- شماره واحد
- علت فروش و یا علت انتقال ملک
- نام مالک قبلی
- نحوه انتقال
- مشخصات مربوط به صاحب یا صاحبان فعلی ملک
- تاریخ انتقال
- شماره مرتبط با املاک زراعتی در ثبت
- امضای ثبت تاپو
مطابق آخرین تغییرات وزارت محیط زیست و برنامه ریزی شهری ترکیه، با توجه به اینکه سند های قدیمی شامل اطلاعات ناکارآمد و اضافی است، همچنین با درنظر گرفتن سهولت انجام در معاملات ملکی، دولت ترکیه تصمیم گرفت تا سند جدید املاک در ترکیه یا همان تاپو جدید در ترکیه با تغییرات اساسی در دستور کار قرار بگیرند و ارائه شوند.
طرح جدید تاپو هم شامل موارد زیر است:
- اطلاعات املاک
- اطلاعات مربوط به آدرس ملک
- شهر
- شهرک
- منطقه یا محله
- طرح
- بلوک یا قطعه
- منطقه
- اندازه زمین
- ملک یک ساختمان زمین خالی که یک زمین کشت شده است
- بخش مستقل
- اطلاعات مربوط به واحد مستقل مانند آپارتمان، خانه و …
- سهم زمین یعنی چه قسمتی از مساحت زمین به واحد مستقل تعلق دارد
- منطقه پروژه
- بلوک
- ورودی
- شماره طبقه
- شماره واحد مستقل
- حجم
- شماره صفحه
- اطلاعات مالک
- اطلاعات مربوط به صاحبان ملک
- نام صاحب فعلی و پدرش (یک سند میتواند بیش از یک مالک داشته باشد)
- اشتراک اطلاعات ثبتی مثل اطلاعات مربوط به محل
- قیمت
- نوع ملک
- شماره
- دلیل خرید
- اینکه ملک از چه کسی و به چه شخصی فروخته شده
- قیمت واقعی ملک
- اطلاعات آدرس
- کد QR ثبت شده
- تاریخ
مهم ترین و اولین تغییر تاپو جدید
اختصاص کد ملی غیر منقول به هر ملک به صورت مجزا است. به این ترتیب در سند جدید املاک در ترکیه، برای هر ملک یک کد ملی غیر منقول درج شده که مثل کد ملی است. با در اختیار داشتن کد ملی هر تاپو جدید شما می توانید به تمامی جزییات سند جدید املاک از طریق بانک اطلاعاتی ثبت زمین و کاداسترو دسترسی پیدا کنید.
دومین تغییر اساسی تاپو جدید
تغییر اساسی و مهمی که میشود به آن اشاره کرد اختصاص کد رهگیری یا همان کد QR برای هر ملک است. به این ترتیب این امکان وجود دارد که تا از طریق تلفن همراه، میتوانید کد رهگیری را اسکن کنید و پس از اسکن کد رهگیری، سند جدید شما مستقیم به بانک اطلاعاتی ثبت زمین و کاداس دسترسی مستقیم دارید.
مدل جدید اطلاعاتی مثل اینکه ملک از کجا آمده، چگونه ساخته شده، شامل چه چیزهایی است و همچنین اطلاعات مالکان جدید تاپو را در بر میگیرد.
سومین تغییراساسی تاپو جدید
این است که متراژ دقیق هر ملک در اسناد جدید ملی ترکیه به طور واضح و بر اساس استاندارد های املاک درج خواهند شد. در حالی که پیش از این متراژ املاک در تاپو قید نمیشد. همچنین لازم به ذکر است که املاک ملکی قدیم مانند گذشته، تمامی ارزشش را حفظ خواهد کرد اما متقاضیان می توانند با مراجعه به ارگان های مربوط به اخذ سند جدید ملکی یا همان تاپو جدید درخواست رسمی ارائه دهند.
پرسش و پاسخ
۱: آیا میتوانم سند را با فرد دیگری به اشتراک بگذارم؟
بله، شما میتوانید آن ملک را با چتد نفر باهم بخرید و بسته به میزان سهمتان شما حق مالکیت از ملک دارید. و هیچ محدودیتی در تعداد سهامداران وجود ندارد.
۲: آیا امکان فروش ملک با رهن بر روی آن وجود دارد؟
بله شما می توانید ملکی که روی آن وام یا رهن وجود دارد با همان بدهی به فرد دیگری انتقال دهید.
۳: من در آنکارا ملک دارم، آیا میتوانم کارهای فروشش را از استانبول انجام دهم؟
درصورتی که خریدار و فروشنده در یک مرکز مدارک خود را ارائه دهند امکان اینکار وجود دارد اما هزینه صندوق گردان دو برابر است.
۴: مدت اعتبار سندی که ارزش ملک را نشان می دهد چقدر است؟
برای اینکه سند مورد نظر توسط دفاتر ثبت پردازش شود نباید بیشتر از سه ماه از تاریخ ( اکسپرش) گذشته باشد.
۵: آیا گواهینامه رانندگی ترکیه به عنوان مدرک شناسایی در مراحل اداری معتبر است؟
خیر، گواهینامه رانندگی به عنوان مبنای تایید هویت مالک در قوانین شمرده نمیشود.
۶: آیا میتوانم به طور آنلاین در ترکیه شماره مالیاتی دریافت کنم؟
بله، شما میتوانید هم آن را از دفاتر مستقر در شهر یا منطقه خودتان بگیرید هم به صورت آنلاین.
۷: قبل از خرید ملک، چه مواردی از ملک را باید استعلام گرفت؟
استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه درخصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی حتما توصیه میشود.
۸: کدام یک از اموال غیرمنقول نیاز به بیمه زلزله دارد؟
طبق قانون کلیه انوال غیر منقول ثبت شده که دارای مالکیت بوده یا به عبارتی دارای سند هستند نیاز به گرفتن بیمه زلزله دارند.
